テリー隊長
目次
不動産投資の節税の手段
T先輩「テリシムV3.0を使って不動産投資シミュレーションをしてもらったけど感想はどうかな？」
A君「はい、先輩がよく言っている
不動産投資は最初が一番良くて、後でつまづく投資
という意味がよくわかりました。最初の年がよく見えても、CFはだんだん悪くなったいくのは、不動産投資の仕組み上、仕方がないことなんですね」
T先輩「実際に物件を買う前に、それが理解できだけでも上出来だとおもうよ。少なくとも、ローンを支払い終える年までのシミュレーションをしてからその物件を買っていいのかの判断をしてほしいよね」
A君「でも、今回の表面利回り８％の新築アパートって、もう少し利益が出るんじゃないかと思っていました。何かいい方法はないんですか？」
T先輩「ないこともないんだけど、この物件じゃ、だめなんだよね」
A君「え？どういうことですか？」
T先輩「そのためには青色申告と5棟10室を理解しないと行けないんだ」
A君「アオイロシンコク？ゴトージュッシツ？ですか？？」
青色申告制度
T先輩「A君は、青色申告制度は知っているかな？」
A君「うーん、聞いたことはあるんですけど、正直、よくわからないです」
T先輩「じゃあ、順番に説明していこう。まず、青色申告とは、確定申告の方法で、不動産はその対象なんだ。そして、青色申告で確定申告するといろいろと特典があるんだ」
A君「ということは、僕がアパートを買えば、青色申告をすることになるですね」
T先輩「もちろんその権利はあるけど、青色申告するには、まずは青色申告承認申請書を税務署に提出しないといけないんだ」
A君「提出はいつでもいいんですか？」
T先輩「原則として、その年の３月１５日までに提出しないといけないんだけど、過ぎてしまった場合は、業務を開始した日から2か月以内に提出すればいいんだ」
A君「３月１５日ってたしか、確定申告の期限でしたよね」
T先輩「その通り。そして、青色申告が認められるには、貸借対照表と損益計算書帳簿が作れるように帳簿をつけないといけないんだ。一般的には複式簿記だね」
A君「それだけでいいんですか？」
T先輩「複式簿記で帳簿さえつければ、これだけで青色申告はできるよ」
A君「じゃあ、特典はなんですか？」
青色申告の特典
T先輩「最も重要なのが、青色申告特別控除だ。不動産賃貸が事業レベルかそうでないかで控除の額が変わってくるんだ」
A君「控除ということは、扶養控除みたいに、不動産所得から引いてくれる金額ですね。でも、事業レベルってどういうことですか？」
T先輩「不動産賃貸が事業レベルかどうか国税庁のHPをみると
・貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること
・独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること
とかいてあるよ」
A君「おおむねってことは、絶対じゃないと言うことですね。要するにこの基準で、事業レベルか事業レベルでないかを判定するんですね。じゃあ、控除の額はいくらなんですか？」
T先輩「令和２年分から少し変わったんだけど
事業レベル：55万円控除
（e-Taxを使えば65万円控除）
それ以外：10万円控除
ということだよ」
◇
A君「他には特典はないんですか？」
T先輩「青色事業専従者給与だね。これは、生計を共にしている配偶者や子供に給与を出して、それを必要経費に算入することができるんだ」
A君「え！僕も奥さんに給与を出して、それを経費にできるんですか？」
T先輩「あくまでも、専従者だから他に仕事をしてないことが前提だし、賃貸業の何かを手伝わないとだめだよ」
A君「それなら、うちの奥さんにアパートの掃除をお願いして、帳簿を複式簿記でつけてもらったらどうですか？うちの奥さん、専業主婦だし、簿記2級持っているんですよ」
T先輩「君の奥さんは、専業主婦だし、要件的には問題ないね」
A君「でも、お給料の額はどうやって決めればいいですか？」
T先輩「まず、青色事業専従者は、配偶者控除と扶養控除の対象外になるので38万円以下だど節税の意味がないんだ。逆に、給与の額は、その仕事相応の額であるべきなので、お掃除と帳簿付けのために出す対価よりかけ離れて高額だと税務署に否認される危険があるんだ」
A君「うーん、難しいですね」
T先輩「君の奥さんの仕事内容なら、所得税のかからない年100万円ぐらいが妥当じゃないかな？その他の特典として、貸倒引当金の経費化や純損失の繰越しと繰戻しもあるけど今回は省略しておこう」
A君「それにしても、すごいですね。特別給与と専従者給与で165万円の所得控除じゃないですか！」
T先輩「君の不動産所得の所得税＋住民税の税率が仮に30%とすると年間約５０万円のCFが増えることになるね」
青色申告を反映したシミュレーション
T先輩「君がこれまで検討してきた物件はこれだったね
・新築木造２階建て、1Kｘ6戸
・販売価格：6000万円
（土地2500万円、建物3500万円）
・表面利回り：8%
・提携ローン：金利2.8% 22年
・神奈川県川崎市、私鉄の駅徒歩11分
さて、これは事業レベルかな？」
A君「あっ！6室じゃだめじゃないですか！10室ないと、残念・・・(涙）」
T先輩「残念！でも、青色申告承認申請書を税務署に提出すれば、最低限、青色事業専従者給与を奥さんに出すことと10万円の青色申告特別控除は受けられるよ」
A君「でもこれって、物件選びの一つの基準になりそうですね」
T先輩「確かに、せっかくだから、この物件が10室だと仮定してシミュレーションをしてみようか？」
◇
では、青色申告なしとありのときのCFの違いを見てみましょう。65万円の所得控除と専従者給与を100万円としたときの結果です
青色申告なし
青色申告あり（65万控除 専従者給与100万円）
濃い緑の部分がCFです。両者の違いは、税金（所得税、住民税、事業税）の違いと言えます
１年目のサラリーマンの年収は５５０万円、２２年目の年収は１２００万円を想定して総合課税でシミュレーションをしています
◇
A君「すごいですね。青色申告の効果って」
T先輩「単純計算で、22年間の累積CFは、
青色申告なし： 781万円
青色申告あり：1,892万円
と1,111万円も差がつくことになるね」
A君「これなら、表面利回り８％の新築木造アパートに投資してもいいんじゃないかと思ってしまいます」
T君「22年目で、給与収入1200万円、空室率5%、家賃の下落率10%、経費率12%(固定資産税除く）の前提でのシミュレーションでこれぐらいのCFが出るなら、検討に値するね。新築から22年目頑張ってローンを完済すれば、23年目からはスーパーCF状態にもなるしね。そこは新築のメリットじゃないかな？」
◇
A君「ところで、法人で不動産投資しても青色申告はあるんですか？」
T先輩「もちろん、法人も青色申告制度はあるけど、65万円の控除や青色事業専従者給与を奥さんに出すことはできないよ。まあ、法人の奥さんっていうのも変だしね」
A君「ということは、不動産投資をするなら法人より個人の方が税金的には有利と言うことですか？」
T先輩「これはケースバイケースなんだ。ただ、個人の累進課税の実効税率は意外と低率だし、青色申告の特典も大きいから、最初は個人でスタートして、ある程度、物件が増えてから法人化を考えるのがおすすめの方法だね
◇
シミュレーション日記、まだまだ続きます
最後までお読みいただき、誠にありがとうございました
