不動産投資でFIREを達成しました!!

デベロッパー曜日08:間取りの決定

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  
テリー隊長
テリー隊長

建築士Mさん、いい建物を設計してくれて、ありがとうございます!!

工事の進捗

2020年1月5日撮影

工事の仕事初めは1/6からですが、その前日に外から見学してきました。バルコニーを含め、鋼材関係の取り付けは完了しています。ALCパネルの設置は、2階の途中まで出来上がっていました。やはり、むき出しの鉄骨はやはり寒々しですね。早く壁がついてほしいです。1/15までにALCパネル工事が終了すると、ビルらしくなるのだと思います

間取りの検討

建物の外形が決まりましたので、次は、間取りの検討です。高収益を狙うためには最も重要な作業です

高い表面利回りを狙うなら、細かい部屋割をするのが常套手段です。小さい部屋のほうが単位面積あたりの賃料が高いからです。結果として、新築の不動産投資物件を販売する建築会社の物件は、1Rか1Kのそれも狭小な間取りの建物になりがちです

建物販売広告の家賃総額を高くできれば、物件の販売価格も高く設定出来るからです。おそらく、大体、こんな感じでしょうか?

1Kが14部屋は、決して非現実的な案ではないです。高い稼働率で維持できれば、非常に収益性の高い物件になると思います

しかしながら、以下の懸念があります

■1Kの供給過剰問題

一昔前までは、シングル向け賃貸といえば、

ワンルーム(バストイレ一体のユニットバス)

が主流でしたが、現在、新築のアパート、マンションは、

1K(バス・トイレ・洗面所別)

が主流になっており、都内のどこに行っても1Kは、

供給過剰状態

です

実際、今回の物件の周りを見ても、木造や軽量鉄骨の2階建て1Kアパートだらけです。これに対して私の物件は、エレベーター付きの重量鉄骨5階建マンション、仮に1Kの部屋でも仕様の良さで差別化は出来ますが、将来的に更に周りに1Kが増えれば競争力的には不安が残ります

■ワンフロアに1K3戸の難しさ

正方形に近い建物のワンフロアに1K3戸、共用部(エレベーター、階段、廊下)を効率よく配置するのはなかなか難しいです

今回の土地は、東側が道路面であり(接道幅12.7m)、窓先空地と開放感を考えて3戸とも東側に大きいバルコニーを取ろうとしても壁面の大きさや共用部との場所の取り合いで、それを実現するのは難しく、なんとかレイアウトしても使いにくい部屋の形になってしまいます

廊下なども広く取らなくてならず、床面積を効率的に使えません

ちなみにこの土地の区では、ワンルームマンション規制は15戸以上が対象でしたので検討の必要はありませんでした

間取りの検討

オール1Kには懸念があり、もう少し別な間取りを入れたいと考えましたが、なにかデータで検証出来ないかと考えるときに役に立つのが

見える!賃貸経営 | LIFULL HOME’S 
不動産投資

のHPです

HOMESはSUUMOなどと同じ不動産ポータルサイトですが、掲載物件数が少し少ないので普段あまり使いません。しかし、唯一、このページがいいです

出典:Homes賃貸経営

ここには、この絵にある項目が、東京23区の区ごと調べたり比較したりすることができます。特に秀逸なのが、この情報です

出典:Homes賃貸経営

間取りごとに、入居希望者の検索条件の割合掲載物件の割合がのっています。これにより、

物件の需要と供給の大まかな傾向

がわかります。この情報が掲載されているのは、HOMESだけです

この結果からも、

ワンルーム/1K/1DKが過剰
(検索より物件が多い)

1LDK以上が不足
(検索より物件が少ない)

がわかり、ワンフロア1Kx3戸よりも、1LDK以上を混ぜた混合タイプがいいと言う方向性が決まりました

もちろんHOMEの情報だけで間取りを決めたわけではなく、いろいろな条件を検討した結果です

間取りの決定

この後、詳細な間取りの検討を行い、室内のレイアウト検討し、決定しました。詳細な室内レイアウトなどは、後日、機会があればコラムで紹介したいと思います

なんと、重量鉄骨造のくせに、5階の部屋には各6帖のロフトがついています。なかなかおしゃれな形状のマンションになりました

まさに城、

天守閣には屋根が必要!!

だったのです

実際、最後のチューニングは、建物外形と間取りを調整しながらベストな建物にしていきます

駅まで徒歩8分、都心まで乗換なし25分で行け、近隣には徒歩圏内に商業施設が沢山ある立地です。2LDKはファミリー向けではありますが、駐車場の用意はもちろん必要ないです

オール1Kを選ばなかった事によるデメリット、すなわち、想定満室賃料の減少=表面利回りの低下は、間取りの工夫と建物建築コストでまかなわなくてはなりませんが、私はこの建物をファミリーの資産として50年以上は使うつもりですので、売却も基本的に考えていません。そう考えると今回の間取りの選択は長い時間軸では間違っていないと考えています

それでも満室になれば利回り8%ぐらいは確保できそうです

現在の超低金利の状況での資金調達であれば、十分にCFを得られると確信しています

◇ 

建築士Mさんの最大限の努力により

容積率239.2%
(土地仕様240%)

レンタブル比:86.2%

レンタブル比:87.8%
ロフト6帖x2を総床面積に含む場合

の設計が出来上がりました(Mさん、すごい!感謝です!!)

レンタブル比
エレベーター、階段、廊下を含めた建物の総床面積に対して賃貸として使える面積の比率

デベロッパー曜日、まだまだ続きます

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました

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