不動産投資でFIREを達成しました!!

デベロッパー曜日05:ドキュメント土地獲得の日

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  

工事の進捗

2019年11月15日金撮影

鉄骨工事が始まりました。千葉の鉄骨鉄工所で製作した鉄骨を現場で組み立て、各階の床にデッキプレートを敷きます。巨大クレーンで鉄骨が運び込まれ、鉄骨鳶さんが軽やかに組み上げていきます。鉄骨造建築の見せ場です
 

2019年11月16日撮影

道路の通行止め4日間ですべてを組み上げますが、高力ボルトの締め付けは、まずは仮止めで、その後、水平垂直を図りながら本締めを行います。順調に行けば11/19火に鉄骨工事は終了して足場を設置することになります

2019年11月19日撮影

5階建ての鉄骨工事が完了しました。工事の無事を現場監督さん、高所鳶さんたちに感謝です。とりあえず仮締めが完了です。このあと、トランシットを使い、水平と垂直を直しながらボルトを本締めしていきます。本締めが終われば、各階にデッキプレートを敷いて各階のコンクリート打設に備えます

ドーム状の屋根がキュートでしょ♪

土地探しスタート!

まず、儲けようとは思わない
いい計画を立て、いい建物を建てる
そうすれば必ず社会に受け入れられ、
結果として儲かるというのが基本

森ビル創始者:森泰吉郎 

そんなかっこいい話ではないですが、なんか今までの集大成として新築がやりたくなり、2018年の始めぐらいから、土地探しを始めました

10年以上前、都内に中古のマンション1棟を探していた時は、とりあえずは物件を手に入れねばと必死でしたが、今回は、そこまでの情熱はなく、気長にちょっとのらり、くらりと広告をながめていました 

それでも、毎日、沢山の広告を見ていると、定期的に、自分の狙い通り、価格以上の価値を持った土地が、私のスクリーニングに引っかかります

結局、1年間で私が14件の土地を見つけ出し、ボリュームチェックを建築士のMさんにお願いし、次の段階として、4件の建物のラフ図面を作成していただくとともに買付証明を提出し、1件と契約ができました。確かに千に3つか千に1つの確率です

来た!

2018年11月29日木 ちょうど一年前だ!

7:00am

会社への出勤前の物件チェックです。SUUMOAt Homeに以下の条件の物件がないかチェックです

・100平米以上
・東京23区、川崎&横浜
 (JR,京急,東急,小田急)
・駅徒歩10分以内
・6000万円以下


来た!!

地形も正方形に近く、悪くありません。その上、

坪単価が値段安い!!
(私の考える相場の20-30%引き)

どう見てもアパート用地ですが、販売会社は、TVのCMでお馴染みの大手のA社で、用途:住宅用地として出ていました。実需狙いなのは明らかです

ただ、以下の疑問が湧きました

・販売会社の支店が地元でない、
 遠く離れた別の区?
・徒歩10分以内に利用できる
 別の路線の駅の記載がない?
 (山手線のビックターミナルへ15分)
・建物あり
 (登記?解体費?)
 
・測量は?

ボリュームチェックのため、高度地区が知りたいが、広告では住所は町名までしかわかりません。そこで、Googleアースの登場です

広告の写真とGoolgeアースの3D画像を見比べながら、物件の場所特定です

あった!

住所を特定し、この土地とその土地の周りの不動産の土地・建物の登記簿、測量図を一切すべてをネットの「登記簿情報提供サービス」からダウンロード。その数、約20件!

自治体のHPで、高度地区の情報を調べると

第3種高度だ!

いいぞいいぞ、

木造3階建て9部屋にピッタリ!

ただ、建ぺい率が60%なので、階段と廊下をとると少し部屋がきついかな?6部屋にしようかな?公道6mだと道路斜線がきついけど、ここは建築士のMさんが天空率でなんとかしてくるかな?

などと考え、とりあえず合格のなので、販売会社へ不動産検索サイトから問い合わせをしました

9:00am

建築士Mさんに、販売広告と測量図をメールしてボリュームチェックを依頼

管理会社のNさんに、元付け業者をレインズで調べて欲しいとメール
(土地の購入は元付けが基本、Nさんは不動産会社ですが、建物ができたときは管理をお願いする条件で元付けを調べてもらっています)

11:00am

建築士Mをさんより、「入れてみましたが、ざっくり8%ぐらいですね。もしかしたら、アパートでなく中層の4階か5階のマンション用地かもしれません」のメール

管理会社のNさんより、レインズ掲載なしのメール。A社が元付けと思われる

4:50pm

販売会社A社の担当Hさんからメール、「買付証明を送りたい」というと「一度お会いしないと受け取れない」言われ、夜に現地で会うことにする

7:00pm

販売会社A社のHさんと現地で会う。車の中で買付証明を書いて手渡す

建築士Mさんにメールで結果報告

11:30pm

建築士Mさんよりメール
「了解致しました。間口も13mと広いですし、3種高度であれば問題なくプランできそうに見えます。早めに検討します。少しお待ちください。」

契約までに良いプランができなければ、申込みはキャンセルのつもり

2018年11月30日 金

売主と売買の合意

2018年12月4日 火

建築士Mさんの詳細ボリュームチェックと図面作成完了
同時に建築会社にラフな建築費の見積もりを依頼、すぐに概算金額をもらい、銀行に融資の打診、翌日には融資の内諾をもらう。ただし、支店決済レベルまで

2018年12月9日 日

売買契約完了! 

注:銀行の融資内諾を翌日にもらえたのは、数週前に同規模の建物の融資審査を依頼し、内諾をもらっていたからです

売主様

今回の土地の売主は、60代のお姉さんと50代の弟の姉弟でした

二人共、その土地にあった自宅に生まれ育ちましたが、お姉さんは40年ほど前に別の場所にお嫁に行き、ご両親が亡くなったあと、弟さんが家を引き継いで一人で住んでいました

10年前の相続の時、その自宅は姉弟で1/2ずつの共同名義になりましたが、今回売却して1/2ずつ分けようと言うことになったようです

この土地の販売広告を見た時に感じた違和感は、土地の所在地と全く違う区の販売会社が販売していたことでしたが、それは、そこがお姉さんの嫁ぎ先であったのでした

そのため、販売会社A社の担当Hさんは、今回の土地に全く土地勘がありません。Hさんは、私と初めて会った時、「ここってアパート建てるのにいい場所なんですか?」と言ったのには、正直、びっくりしました

これに対して、私が正直に「アパートどころかマンションが建つ土地かもしれないですよ」といったことに関して、建築士のMさんは、「そんないい土地なら、売主さんが自分で建てる」といい出しやしないかとヒヤヒヤしていたようでした

同じく、売買を主導していたお姉さまも40年前の地元の事しかわからなかったようです。40年前、この土地は鉄道の駅や高速もなく、陸の孤島のようなところでだったようです。それが現在は、鉄道が2線、首都高速のインターまで車で3分の利便性のいい土地になっています

当然のことながら、1番手を獲得できた私の後ろには、現金買い、買い上がり、特約なしの投資家や業者さんが20人以上、列に加わってきたそうです

売主さんとしては、高めの金額で出したつもりでしたが、すぐに満額で申込みが入り、思わずOKを出してしまったのかもしれません。実際、売買契約まではバタバタでした

ここからは、なのか?なのか?よくわかりませんが、一度約束したことを最後まで守ってくれた誠実な売主さん変な欲を出さなかったA社さんには、本当に感謝しています

リスクとスピード

今回の土地取引のポイントは、スピードであったのは間違いないでしょう

しかし、もしかしたら、今回の私の土地の買い方は、あまりに早すぎて、リスクが大きいから、自分には無理と考えた方も多いのではないでしょうか?

では、実際、この取引に、リスクはあったのでしょうか?

御存知の通り、買付証明を渡したとしても、契約前であれば、キャンセルは可能です。そして、私は、買付証明から契約までの11日間で、建築士のMさんにボリュームチェックと、ラフな平面図、立面図までを完成していただき、建築会社に建築費のラフな見積もりをいただき、30年間の税引き後CF計算まで終わらせて、契約に望むことができました

そして、決めては、申込時に融資の内々諾が出ていたことだと思っています。ちょうど、世間では、かぼちゃの馬車/スルガ銀行/レオパレスの事件がマスコミを賑わせているときでした。そのような状況でも、数週間前に新築アパートの融資審査を銀行に依頼していて、銀行の支店長からは、○億までは支店決済でOKですと言われていました

リスクがないといいませんが、できる限り小さくする努力はしたわけです

おそらく、今回の場合、このぐらいのスピード感がなければ、売主側にもいろいろな迷いが生じ、その後、行列を作っていた人たちに物件が流れたかもしれません

不動産投資に限らず、ビジネスにおける決断のスピードは本当に重要だと思います。ただ、そのために過大にリスクを取るのもよくありません。簡単ではありませんが、

リスクを最小にする努力と準備を怠らず
スピード感をもって決断すること

が必要なんだと思います

まとめ

六本木ヒルズ毛利公園 2019.4

森ビルが手掛けた六本木ヒルズは、総工費2700億円、土地買収から竣工まで10年かかりました。それに比べれば、私の今回の開発は、総工費2億弱のちっぽけなものです。それでも、1人ですべてをやるデベロップメント事業は、中古のアパート・マンションや建築会社のパッケージ物件を購入する不動産投資とは全く違った充実感があります

勝手に、森ビルの創始者:森泰吉郎に少しだけ近づけたかな?なんて自己満足していたりもします

先日、このコラムの読者でもある建築士のMさんと話をしていたところ、「テリー隊長のような方なら、希望があれば他の方でもパートナーになっても構いませんよ」と言われました。Mさんは、現在、お仕事いっぱいでどこまで本気かはわかりませんが、少しだけならチャンスはありそうです

デベロッパー曜日、まだまだ、続きます

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました

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