不動産投資でFIREを達成しました!!

デベロッパー曜日01:着工!!

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  
テリー隊長
テリー隊長

人生最後の不動産投資

着工!

サラリーマン大家道の途中ですが、

2019年9月25日、念願の

都内5階建て鉄骨造マンション

が着工しましたので、予定を変更してご紹介いたします

土地探しから着工まで

土地購入からの新築工事です

・土地探し開始 :2018年01月
・土地の売買契約:2018年12月
・所有権移転登記:2019年03月
・着工     :2019年09月

やはり土地購入から始めると、解体、建物設計、工事費見積もり、建築請負契約、ローン審査など時間がかかります

基礎工事

建築工程の最初は、基礎工事です

軟弱地盤のため、鋼管杭 ガイアスーパーパイル工法で、地下30mの支持層に、直径400mm、長さ6mの鋼管杭の5本組(長さ30m)を8箇所に打ち込みます

5階建ての建物に対して、地下10階の基礎を作るわけです

先端はドリル形状に加工されています


専用の施工機で回転させながら、地中に打ち込みます(30mx8箇所

管と管は現場で溶接して接続します

穴を掘る必要がないため、非常にクリーンで静かな工法で、4日で作業を完了しました

新築に取り組んだ理由

土地の入手から新築を建築するのは初めてです。

一番の理由は、

50になり
不動産投資の集大成をしたかった

です

もう少し、理由を深堀してみます

1.土地購入から新築をやってみたかった

これまで、自宅賃貸、中古マンション一棟(3棟)、区分所有(2戸)、アパート新築(2棟、土地は相続)という順番でやってきましたが、土地を購入して、新築することにあこがれていた

2.自分の持てる知識やスキルを思う存分発揮して見たかった

これままで培った大家業の知識やスキルが、どこまで通用するのか試してみたかった

3.信頼できる建築チームが出来上がった

アパート新築(2018年1月竣工)を通し、信頼できる高品質・低コストの新築ができる

最高の建築士&建築会社

とのいいチームが出来上がり、新築の楽しさを知った

祖父から引継いだ城南の土地に建てた
3LDKx7世帯 テラスハウス

特に、建築士さんの能力が素晴らしく、この人と組めば絶対に失敗しない自信が持てた

約15年以上、私のすべての物件を関してもらっている管理会社との関係も盤石になった

4.物件がない

新築、中古を問わず、出来上がったものは、自分の基準で、投資に値する物件が市場になかった

5.年齢

50になり、今後の拡大も難しくなってきた

法人でのローンなので、年齢はそれほど関係なく、後継者(子供たち)もいるので借り入れに問題はなかったが、完済時の自分の年を考えると

人生最後のチャンス

かなと思った

ということで、新築に取り組もうということになりました

土地のターゲット

私が、このプロジェクトに取り組もうと思ったのは、2018年の初めです

時は、不動産投資ブーム

・不動産投資家&その候補者
・不動産会社
・建築会社

が血眼になって条件のいい土地を探している状況で、いかに自分が他者を出し抜いて土地を手に入れるか?

当然、戦略がないといけませんが、まずは、自分のターゲットを決めました

・100平米以上
・東京23区、川崎&横浜
 (JR,京急,東急,小田急)
・駅徒歩10分以内

イメージとしては、

3階建て木造アパート1Kx9部屋

が建てられる感じの土地です

予算は、

土地5000万円、建物5000万円
(諸経費込み)

土地の単価:
 坪110~165万円(100平米~150平米)

建物の単価:
 1K20平米x9部屋=180平米
 5000万円/180×3.3=坪92万

建物の坪単価が高いですが、諸経費、外構などすべてを含み、建物の大きさ、想定する仕様を考えると妥当です

想定賃料:
賃料7万円x9部屋x12か月=年756万円

目標表面利回り:8%

になります

仕様調整や数々のテクニックで利回り向上を目指します

借り入れは、取引のあるメガバンク、地方銀行、信用金庫で競合させて、

金利0.5%
(現状約0.7%ぐらいです)

もちろん、購入時は、レバレッジ無限大、フルローンが目標です

私のチームであれば、この計画で

ハイグレードな競争力のある建物

が作れるはずです

最大の課題は

『土地の獲得』

見つかるんでしょうか??
それも現金を入れずに???

実際、2018年1月から2019年12月まで約1年、探し続けました

そこで、次回は、私がどのように活動して、土地を探し当てたかをご紹介したいと思います

「サラリーマン大家道」「デベロッパー曜日」どちらの掲載になるかは未定です

どちらも応援いただけると嬉しいです

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました

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