不動産投資でFIREを達成しました!!

デベロッパー曜日31:不動産取得税納税通知書が来ました

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  

テリー隊長

新築は軽減制度があり、やはり有利ですね。ただし、大事な要件があります

不動産取得税は忘れたころにやってくる

2020年4月に完成した賃貸マンションの不動産取得税の納税通知書が今頃やってきました。納税期限は2021年3月1日です

不動産取得税は、額が大きいのと忘れた頃にやってくるので、注意しましょう

特に、購入や新築から半年~1年後が支払い期限になるため、物件の融資で支払うのは難しく、どうしても現金の用意が必要になります

ただし、様々な軽減もあるので、不動産の種類によっては全くかからない場合や200万円を超える高額になるなど、差が大きい税金でもあります

不動産取得税はいくらですか?

今回の新築の不動産取得税を計算してみましょう。ただし、数値はあくまでも概算値です

固定資産税評価額、部屋の広さ、新築or中古というところが計算のポイントです

では始めましょう!

<今回の新築マンションの概要:価格は固定資産評価額>

建物:2LDK 50㎡x4戸、1DK 20㎡x6戸、総面積320㎡
   評価額8000万円
土地:100㎡、評価額5000万円

■建物の不動産取得税

新築、40㎡以上の部屋が対象で4戸ある(4戸の50㎡が対象)

建物の㎡評価額:8000万円/総面積320㎡=25万円
40㎡以上の部屋の1戸当りの控除額:25万円x50㎡=1250万円であるが、1戸当りの控除額の上限は1200万円

税額:(8000万円ー1200万円x4戸)x3% = 96万円

■土地の不動産取得税

次の1)引く2)の額が税額、マイナスの場合は0円

1)面積軽減前の税額
  5000x 1/2(特例)x3% = 75万円
2)軽減額
  ①1㎡単価=5000万円/ 100㎡=50万円
  ②床面積の2倍 50㎡x4戸x2倍=400㎡
   ⇒200㎡x4=800㎡まで対象、それ以下なので全額対象
   ⇒50万円x400㎡x3%=600万円

税額:75万円 ー 600万円 < 0より 0円 

ということで、

建物96万円+土地0円=合計96万円

ということになります

ポイントその1:

不動産取得税の計算でポイントになるのが

40㎡以上の部屋がいくつあるか?

です

もし、同じ土地に、同じ総床面積で、すべての部屋が40㎡未満の新築を建てた場合、不動産取得税は

建物240万円+土地75万円=315万円

という計算になります

結果的に、その差は、219万円にもなります

ポイントその2:

残念ですが、中古の賃貸住宅は、土地も建物も減額は一切ありませんので注意してください!(中古でも自宅:自己居住用であれば減額があります)

不動産取得税の申告

軽減措置を受けるためには、不動産を取得後30日以内に、申告が必要ですが、ついつい忘れがちです

ただ、土地を購入して、建物を新築する場合は、あまり心配することもありません。土地を購入して申請を忘れてしまっても以下のような流れで軽減措置を受けることができます

1. 土地取得後、3-6か月後に「不動産取得税の申告について」と軽減のパンフレットが届く
2. 建物関係の書類を整えて、軽減の申告をする
3. さらに、3-6か月後に、不動産取得税の納付書(軽減反映後)が届くので納付

ということで、現在、私はこの状態です

とりあえず、不動産取得が100万円以下であったことに胸をなでおろしているところでした

詳しくは東京都主税局のHPに詳しい説明がありあす。興味のある方は、検索してみてください

2021.2.12追記

Dr.PEPPER様より、共用部の面積もふくまれるので38~39㎡でも大丈夫では?とのコメントがあり、都税事務所に電話で確認しました

結果的にその通りで、共用部の面積を居室の面積で按分して加えるそうです。

ありがとうございました

デベロッパー曜日、まだまだ続きます

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました