不動産投資でFIREを達成しました!!

デベロッパー曜日02:新築アパート vs 新築マンション

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  
テリー隊長
テリー隊長

木造、RC、そして鉄骨造

工事進捗:ベースパック設置と基礎配筋検

2019年10月11日撮影

ベースパックとは、基礎と鉄骨を固定するためのアンカーの役目をする部材で、先週地中に埋め込んだ30mの鋼管杭の上部に設置するものです

固定柱脚工法の重要な構造部材です

この工事をするために基礎部分の土:ダンブ48台分を掘って廃棄しました

配筋の設置作業が終わり、基礎配筋検査を受けました

翌日は、台風19号が東京を襲いましたの、現場はプールのようになってしまいました。平坦地なので地盤などの問題はありませんが、水を抜いて、コンクリート型枠工事がはじまります

アパート vs マンション

木造3階建アパートの土地のつもりで買付申し込みをしたのですが、建物を検討していくうちに設計担当の建築士さんから、

これって、マンション用地ですよ!

と連絡があり、アパートかマンションか、どちらにすべきかの検討をすることになりました

まず、容積率について考えましょう

今回の土地は、建ぺい率/容積率が60/300の土地です。広告にもそう書いてあります。しかし、容積率は、以下の法律の影響をうけます

「容積率」の前面道路幅による制限
(住居系地区)

容積率=40%x道路幅m

よって、この地区の土地は60/300であっても、道路の幅で容積率が以下のようになります

道路幅4m 60/160
道路幅6m 60/240
道路幅8m 60/300
(最大はその土地の容積率)

ちなみにこの土地の前面道路幅は6mなので60/240になり、容積率が制限を受けました。前面道路幅がどれだけ重要かがわかります

3階建アパートであれば、建ぺい率60%x3階=180%より、容積率が240%あれば、最大床面の建物を問題なく建てられそうですが、別な見方をすれば、せっかくの容積率を捨てるのはもったいないともいえます

次に建ぺい率も併せて考えましょう

建ペイ率60%は敷地の60%を使って建物が建てられるのですが、実は、アパートにはエントランス、廊下、階段などの共用部があり、建蔽率にはこれらを含めないといけません。つまり、建物のワンフロアの賃貸部分の床面積は、建蔽率60%でも、実際は、敷地の50%ぐらいになってしまうのです

結局、木造3階建アパートの場合、使い切れる容積率は150%(50%x3階)ぐらいになり、せっかくの容積率240%を大きく無駄にすることがわかります

そこで考えるのが、建物の高層化です。ワンフロアの賃貸部分が、敷地の50%しか取れなくとも、4階建てなら200%、5階建てにして250%に賃貸部分の面積を増やすことができます。ただし、この土地の容積率は240%なので5階建は240%に制限されます

賃貸部部の面積についてまとめてみましょう

仮にこの土地の広さが200平米であるとした場合の賃貸部分の総面積

3階建アパート
200平米x150%=300平米
20平米の1Kが15部屋

5階建マンション
200平米x240%=480平米
20平米の1Kが24部屋

要するに、同じ土地に建てても、マンションなら24部屋/15部屋=1.6倍の賃料収入が期待できます。アパートとマンションの賃料の差を考慮すれば、それ以上の差になることも想定できます

当然、3階建アパートと5階建マンションの建築費には大きな差があります。1.6倍の賃料を稼ぎ出すからといっても、土地代+建築費が1.6倍以上かかってしまってはあまり意味がありません

しかし、法定耐用年数の差からアパートは22年ローンマンションは30年ローンが組めるのでCFを考えるとマンションは有利な点も見逃せません

また、マンションであれば、しっかりとしたメンテナンスにより半永久的に建物を使うことができますが、木造は耐久性に劣るところがあります。このことは、将来的なリセールバリューにも影響するでしょう

マンションに限った話ですが、4階建エレベーターなしがコスト的に有利との意見もありますが、長期で償却するのであれば、入居者の利便性という価値から考えてもエレベーターがあってもいいと考えています。まして、5階建が可能な土地で、わざわざ4階建エレベーターなしを選択する理由はありません

最終的には建築費+土地代を考慮した利回り計算、斜線のチェック、日影のチェックなどの検討を行った結果、事業としては

5階建マンション

が最適という結論に至りました

一般的に言えば、東京23区内で、格安な価格でマンションが建てられるような条件の土地が手に入ることはめったにありません。そんな土地が手に入ったなら、マンションを選ぶという結論になるのは自然といえば自然な気がします

 ◇

RC造 vs 鉄骨造(S造)

マンションということが決まりましたが、次は、構造をRC造鉄骨造(S造)かに決める必要があります

鉄筋コンクリート(RC造)
・柱・梁・床・壁を鉄筋コンクリートで作る構造
・強度・耐震性・静粛性に優れる
・高コスト
・工期長い
・法定耐用年数47年

鉄骨造(S造)
・柱や梁など骨組に鉄骨を使用した構造(床や壁はコンクリート)
・強度・耐震性・静粛性に劣る(RC比)
・低コスト(RC比)
・工期短い(RC比)
・法定耐用年数34年

さて、どちらにしましょうか?

耐久性

RCとS造は、上記のような特徴があり、分譲マンションは、ほとんどがRCですが、最近のタワーマンションは、低層がRC、高層がS造という混合タイプもあります

法定耐用年数は、それぐらいでボロボロになって使えなくなるという意味ではなく、例えば、NYのエンパイアステートビルディングは、築80年のS造ですが、しっかりとメンテナンスされ半永久的に使われると思います

私見ですが、日本のマンションは、RCだろうがS造だろうが、しっかりとしたメンテナンスをすれば、100年以上の寿命はあると思います。万が一、今回の建物の建て替えを検討することがあれば、私の孫かひ孫の仕事でしょうから、私が心配する必要はありません

耐震性

RCの方が鉄筋コンクリートでがっちりと作られているので優れています。S造も十分に強度が高いので地震のときの心配はありませんが、地震に対しては建物を変形させて衝撃を緩和させるものなので、建物の揺れは大きいです。技術的にはラーメン構造といいます

静粛性

全てを鉄筋コンクリートで作るRCは、静粛性で非常に優れています。S造は、柱と梁は鉄骨、壁や床はコンクリートのため、RCに比べて若干静粛性に劣るとも言われていますが、経験上、大差はないです

鉄骨造には、大手ハウスメーカーがプレファブアパートに使う軽量鉄骨造もありますが、こちらは、マンション用の重量鉄骨とは少し仕様が違うの比較対象外です

建築コスト、工期、耐用年数

当然、建築コストは安く、工期は短いほうがいいため、S造の方が有利です。工期が短ければ、工事期間中の利息支払いが少なくて助かります。法定耐用年数は参考値ですし、ローンはどちらも30年ローンなので関係ないです

結論!

あまり悩まず、

重量鉄骨造(S造)

となりました。ポイントはコスト=建築費です。工期とコストは密接で、S造は、工期が短いため建築コストが安いとも言えます

具体的には、S造は、RCに比べて建築費が15%~20%ほど安いです

また、2018年の東京の建設市況は、東京オリンピックの施設工事の関係で、工事単価、資材単価も高止まりしていた中、利回りの計算をすれば、RCでは難しく、S造でもギリギリでした。

ただし、オリンピックの影響はS造の方が大きかったようで、鉄骨の値上がり、鉄工所の慢性的な不足、あとニュースにもなった高力ボルトの買い占めによる不足のため、RCとS造の差はわずかでした

結果的にS造になりましたが、もし、建築費が安い時期であれば、RCを選ぶ選択肢もありましたが、2018/2019年においては、そんな状況ではなかったです

まとめ  

ある土地が手に入り、その土地をどのように活用するか?不動産投資をする人であれば誰もが、一度は取り組んでみたい課題だと思います

戸建て
アパート
シェアハウス

マンション
オフィスビル
商業施設
ホテル・旅館

保育園
病院

老人ホーム
駐車場
借地
ガレージハウス・サイクルハウス

選択肢は沢山ありますが、自分にとっての正解を見つけ出すのは非常に難しいことですし、それが正解であったかどうか分かるのは、何十年も先であるのは仕方ないのが、不動産投資の難しいところのような、楽しいところです

今後、この建物の全ての仕様を、1つ1つ、建築士と建築会社とともに決めていくことになります

不動産の可能性

を考えながら、新築マンションのことを考えるのは、自分のような大企業の中で埋没してしまったサラリーマンにとっては、本当に生き返る至福の時です

みなさんにもぜひ、

不動産開発=デベロップメント

に挑戦していただきたいです

次回は、私がこの土地をどのように探したかについてお話します

デベロッパー曜日、まだまだ続きます

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました

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