不動産投資でFIREを達成しました!!

不動産投資・いい話007:不動産投資でFIRE その7

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  
テリー隊長
テリー隊長

2.FIREのための資産を貯めるための不動産投資の不動産投資

2.FIREのための資産を貯めるための不動産投資

前回は、FIREの基本的なステップにそって、FIRE後の生活費を得るために不動産投資をすること(4%ルール)には有効であるという説明をしました

FIREの基本は、POTスコアの高い職業に就いて、倹約に励み、資産を構築し、その資産を継続的に利益を生み出す安定した投資先に投資するというステップで行うことです

しかし、誰でも、必要な資産を貯蓄するなら、なにかに投資してお金を増やしてもいいと考えるでしょう。例えば、株式投資、FX、そして、不動産投資です

では、不動産投資は、FIREのための資産を作るために有効なのでしょうか?

答えはNOです

なぜなら、不動産投資は時間を使って、資産を増やす投資だからです。つまり、20年、30年という長期の投資の結果として資産を構築するものなので、FIREをするための資産を構築するには時間がかかりすぎます

実際、不動産投資を行うためには、最低でも数百万円単位の準備資金が必要です。それを貯めるには最低でも数年かかるでしょう。そして、それから20年、30年後に必要な資金(月20万円の生活費なら、4%ルールで6000万円)が仮に溜まったとしても、すでに年齢は50代、60代になっています

こういう主張をすると、そうではないですという反論があると思います

不動産投資から得られる実質的な収入を生活費としてFIREがしたいんです!というものです

では考えてみましょう

月に20万円、年間240万円の家賃収入を得るためにローンを使って、中古の賃貸マンション1棟に投資をしたとします。フルローンの場合、だいたい、実質の利回りは1%ぐらいです

240万÷1%=2億4000万円ぐらいの賃貸マンションへの投資が必要になります。その上、頭金20%とすると4800万円が必要です

ちょっと、ハードルが高いですね

流行の築古戸建てへの投資でFIRE

ここまでの説明を聞いて、初心者の自分には4800万円の頭金は用意できないから、まずは手持ちの現金で買える500万円~1000万円の築古戸建てからFIREを目指そうと考える人がいるかもしれません

FIREを目指すなら、それもやめた方がいいです

なぜなら、現金を使って築古戸建てを買ってしまったら、そこで現金が尽きてしまいます。空室や高額な修繕費が発生したら、家賃収入はあってもCFはマイナスになることもあります

また、築古戸建て投資でFIREを達成できるような利益をるためには、最終的に売却という出口を通る必要がありますが、その出口は不確実なもの多く、場合によっていは損失を生じることもあります

築古戸建てでインカムゲイン、キャピタルゲインをあげている優秀な投資家さんもたくさんいますが、一般的に言えば、FIREを目指すて手段としてはあまりいい方法ではないです(Early Retirement:早期退職になりにくいです)

一般的に、不動産投資を目指す人は、手持ちの資金の有効活用や属性を生かした融資の有効利用などを長期投資に主眼に置いていて、FIREのコンセプトである、POTスコアの高い職業に就いて、倹約をしてまずは資産を作りなるべく早くリタイヤするとは相容れないと思います

結論を言えば、FIREに向けた資産形成や生活資金の確保のために不動産投資を利用することは、「早期」という点であまり有効ではないと考えます

まとめると

1.FIRE後の生活費確保に不動産投資は有効である

2.FIREするための資産を貯めるために不動産投資は有効でない(時間がかかりすぎる)

3と4に続きます

(つづく)

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