Hey！Hey！REIT！０３：新型コロナの影響

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）」に筆者が１年前に投稿したものです　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

テリー隊長

REITは62のファンドがあり、8つのタイプに分かれます

J-RETの分類

前回、REITの仕組みについてサムティーレジデンシャル投資法人を用いてREITの仕組みについて分析してみましたが、日本のRIETにはサムティーを含めて６２のファンドがあります

そして、それらは８つのタイプに分類されます。数字はREITの数です

１．オフィス１２
２．住居５
３．商業施設３
４．ホテル６
５．物流施設９
６．ヘルスケア施設１
７．総合２２
８．複合４

それぞれのREITが分類の通りの不動産を所有して、資産運用している訳です。ただ、総合と複合の意味がわかりにくいので簡単に説明しておきます

総合型REITのとはオフィス、住宅、商業施設、ホテル、物流施設などの５つの分類に分散投資しているREITです。よって、総合型REITに投資すれば、自動的に分散投資が可能となるわけです

複合型REITとは総合型REITほど幅広く分散投資しているわけではなく、オフィスと住居の２つだけに投資するようなREITです。これは、景気の動向に対して逆の影響を受ける２つの組み合わせることによって、リスクをヘッジすることが目的です

新型コロナの影響

新型コロナの影響が、REITの各分類にどのような影響を与えたか、代表的なREITの１年間の価格の変化を見てみましょう（どのREITかは、グラフの証券コードを参考にしてください）

このグラフは、2020年9月28日現在の過去1年間の価格の変化を表しています。どの分類も新型コロナの影響により、2020年の3月に約25%～70%の価格の下落がありましたが、その後の回復に大きな差が出ています

最も大きな打撃を受けたのが、ホテル型です。まさに、東京オリピックまで数ヶ月前の時期であり、国内外の観光客に備えて新規開業の準備をしていたこととも重なり、業績が不安視されています。さらに、収束しない新型コロナは、それまで好調であった海外からのインバウンドの観光客も消し去ってしまいました

商業施設は、外出規制や買い物のネット通販への移行に伴い営業不振に陥っています。対象的に、通販を扱う物流施設は活況です

オフィスは在宅勤務により不必要になったスペースの退去が始まっているようです

住居は、概ね、現状維持ですが、今後、在宅勤務の拡大と定着による影響がでると思われます。REITによる所有物件の差、ファミリータイプかシングルタイプ、都心か郊外、地方で状況が変わってくると思います

REITへの投資の狙い目

では、今からREITへの個別投資をする場合、どの銘柄を選ぶのがいいのでしょうか？

まず理解しておきたいのが、REITの仕組みです。どの分類のREITであっても、分配金の原資は、家賃収入です。新型コロナの状況であってもREITがテナントから家賃さえもらえていれば、分配金を払うことになります。逆に退去が発生する、家賃がもらえない、家賃の減額が発生するとなると、REITは分配金を払うことができなくなります

そこで、５つの分類を４つのタイプに分類してみましょう

タイプ１：なんとかテナントを維持し、家賃はもらえているが、新型コロナ影響によって将来が不安視され、REITの価格自体が下落している。結果的に分配金の利回りは上昇します
⇒商業施設とオフィスです。テナントの退去は少なからずありますが、今の所限定的で、利回りは概ね上昇しています

タイプ２：テナントの状況は変わらないのに、今後の期待からREITの価格自体が上昇しているREITは、分配金の利回りが下落しています
⇒物流施設です。いくらネット通販が拡大するからと行って、いきなり家賃を値上げすることはできません。利回りは全体的に下落しています

タイプ３：価格も分配金も下がっているREITです
⇒ホテル型です。一例として、ジャパン・ホテル・リート投資法人の開示資料によると、所有ホテルの5月の稼働率は8.5%と低迷しており、REITの価格が下がっているにも関わらず、分配金利回りは0.26%（2020年9月28日現在）に急落しています。すなわち、REITの価格も分配金も下落しているということです

タイプ４；価格は若干の下落、それによって利回りは上昇しているREITです
⇒住居型です。在宅勤務の拡大により都心から郊外に人が移住するという意見もありますが、今の所、大きな動きにはなっていないようです

以上４つのタイプを表にまとめると以下のようになります