不動産投資でFIREを達成しました!!

Hey!Hey!REIT!04:住宅型(レジデンス)の分析

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  
テリー隊長
テリー隊長

そろそろ投資に動きたいと思います

住宅型(レジデンス)の分析

レジデンスタイプには5つのREITがありますので、簡単に比較をしてみましょう

グループA:東京都心と23区中心の3つのREITとグループB:地方都市中心の2つのREITです

時価総額や取得金額を見ても、Aの方がBよりもだいぶ規模が大きいことがわかります。それは、Aのスポンサーが財閥や商社など歴史のある大企業であること、Bのスポンサーが新興のデベロッパーであることであることも関連しています

表の中にNAV倍率と言う言葉があるので、簡単に説明しておきます

NAV:ネットアセットバリューという意味で、REITの保有資産(時価)から借入金などを引いた純資産のことです

さらにNAVを市場で販売している口数(株で言う総発行株数)で割ったものが

一口当たりNAV
(一口当たり純資産)

これを、REITの販売価格と比較したものが

NAV倍率=一口価格÷ 一口当たりNAV

株式で言えばPBR:1株あたりの純資産に相当するものです

つまり、NAV倍率が1であれば、純資産とREITの販売総額が一致していて、1以下ならREITの価格が安め、1以上ならREITの価格が高めということになります。人気が高いREITがなら1以上になりますが、1以下なら逆にお買い得とも見れます

また、REIT自身にしてみれば、NAV倍率が高い方が、将来、資産が価格に追いついていくと見られ、資金調達には有利です

グループAのNAV倍率が高いのは、都心の1等地に優良な物件を持っていてる超安定な優良REITであるからでしょう

グループBの物件は、地方都市中心かつ、スポンサーが新興のデベロッパーということで、NAV倍率はAより若干低めです。しかし、どちらも1近辺で、62のREITの中では十分上位に入っている人気REITばかりです

5つのレジデンスREITの価格を比較してみましょう

2020年11月11日を起点として1年間の結果です

都心系
青線:日本アコモ(三井不動産)

赤線:アドバンス(伊藤忠)
緑線:コンフォリア(東急不動産)

地方系
橙色:スターツ

黒線:サムティー

です

都心系は、コロナショックからの戻りが早かったのですが、その後、低迷しています。最近のニュースでもありましたが、東京都の人口が減少しているようで、直近の決算で、日本アコモの稼働率は96.8%と予想を0.7%下回りました。家賃の減免は0ですが、少し将来に不安が生じているようです

それに対して、地方系のスターツが元気です。コロナの影響を受けても業績が底堅かったようですが、ちょっと不気味です。同じく、地方系のサムティーとスターツにどのような差があるのか?非常に興味深いです

おすすめレジデンスREITは?

さて、超安定、優良REITが揃っているレジデンスREITですが、個別に投資するならどのREITがおすすめでしょうか?

ここからは、個人の投資センスなど人様々ですね

グループAのような都心の高級物件をそろえたREITがいいのか?それとも地方都市の高利回り物件をそろえたグループBのREITがいいのか?

都心低利回り安定vs地方高利回り成長

難しい選択ですね

もし、ご自身が地方の実物不動産投資をしているなら、リスク分散で都心低利回り安定路線をとるとか、逆に現在、都心の物件ばかりで利回りが物足りないから、地方高利回り成長路線に投資してみるとか、いろいろと考えてしまいますね

私であれば、都心5区のマンションオーナーになる夢が実現できるのに魅力を感じたりしています

次回は、私も実際にREITに投資してみました。何に投資したのか?結果も交えてご紹介したいと思います

Hey! Hey! REIT!、まだまだ続きます

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました