そろそろ投資に動きたいと思います
目次
住宅型(レジデンス)の分析
レジデンスタイプには５つのREITがありますので、簡単に比較をしてみましょう
グループＡ：東京都心と23区中心の３つのREITとグループＢ：地方都市中心の２つのREITです
時価総額や取得金額を見ても、Ａの方がＢよりもだいぶ規模が大きいことがわかります。それは、Ａのスポンサーが財閥や商社など歴史のある大企業であること、Ｂのスポンサーが新興のデベロッパーであることであることも関連しています
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表の中にNAV倍率と言う言葉があるので、簡単に説明しておきます
NAV：ネットアセットバリューという意味で、REITの保有資産（時価）から借入金などを引いた純資産のことです
さらにNAVを市場で販売している口数（株で言う総発行株数）で割ったものが
一口当たりNAV
（一口当たり純資産）
これを、REITの販売価格と比較したものが
NAV倍率＝一口価格÷ 一口当たりNAV
株式で言えばPBR：1株あたりの純資産に相当するものです
つまり、NAV倍率が１であれば、純資産とREITの販売総額が一致していて、１以下ならREITの価格が安め、１以上ならREITの価格が高めということになります。人気が高いREITがなら１以上になりますが、１以下なら逆にお買い得とも見れます
また、REIT自身にしてみれば、NAV倍率が高い方が、将来、資産が価格に追いついていくと見られ、資金調達には有利です
グループＡのNAV倍率が高いのは、都心の１等地に優良な物件を持っていてる超安定な優良REITであるからでしょう
グループBの物件は、地方都市中心かつ、スポンサーが新興のデベロッパーということで、NAV倍率はＡより若干低めです。しかし、どちらも１近辺で、６２のREITの中では十分上位に入っている人気REITばかりです
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5つのレジデンスREITの価格を比較してみましょう
2020年11月11日を起点として1年間の結果です
都心系
青線：日本アコモ（三井不動産）
赤線：アドバンス（伊藤忠）
緑線：コンフォリア（東急不動産）
地方系
橙色：スターツ
黒線：サムティー
です
都心系は、コロナショックからの戻りが早かったのですが、その後、低迷しています。最近のニュースでもありましたが、東京都の人口が減少しているようで、直近の決算で、日本アコモの稼働率は96.8%と予想を0.7%下回りました。家賃の減免は０ですが、少し将来に不安が生じているようです
それに対して、地方系のスターツが元気です。コロナの影響を受けても業績が底堅かったようですが、ちょっと不気味です。同じく、地方系のサムティーとスターツにどのような差があるのか？非常に興味深いです
おすすめレジデンスREITは？
さて、超安定、優良REITが揃っているレジデンスREITですが、個別に投資するならどのREITがおすすめでしょうか？
ここからは、個人の投資センスなど人様々ですね
グループＡのような都心の高級物件をそろえたREITがいいのか？それとも地方都市の高利回り物件をそろえたグループＢのREITがいいのか？
都心低利回り安定ｖｓ地方高利回り成長
難しい選択ですね
もし、ご自身が地方の実物不動産投資をしているなら、リスク分散で都心低利回り安定路線をとるとか、逆に現在、都心の物件ばかりで利回りが物足りないから、地方高利回り成長路線に投資してみるとか、いろいろと考えてしまいますね
私であれば、都心5区のマンションオーナーになる夢が実現できるのに魅力を感じたりしています
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次回は、私も実際にREITに投資してみました。何に投資したのか？結果も交えてご紹介したいと思います
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Hey! Hey! REIT!、まだまだ続きます
最後までお読みいただき、誠にありがとうございました
