不動産投資でFIREを達成しました!!

Hey!Hey!REIT!05:2000円で大家デビュー!

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  

テリー隊長

不動産投資の目標とaloeさんにコラボ希望!

REITへの投資法

このコラムでは、価格下落のリスクの少なく、安定した分配金が得られるレジデンス系REITに着目してきました

REITは、不動産投資信託という意味で、1つ1つのREITが株のように証券市場に上場されているものです

そこで、5つのレジデンス系REITについて、現在の価格を調べてみましょう(2021年1月8日現在)

3226 日本アコモデーションファンド 575,000円 3.48% 
3269 アドバンス・レジデンス  3014,500円 3.52%
8979 スターツプロシード 196,900円 4.59%
3282 コンフォリア・レジデンシャル 295,100円 3.65%
3459 サムティ・レジデンシャル 111,000円 5.44%

 名称の前の4桁の数字は、証券番号で株式と同列であることがわかります。金額のあとの数字は分配金利回りです

REITの購入方法は簡単で、基本的には株式と同じです。 証券会社に口座を開き、株式同様4桁の銘柄コードを指定し、売買を行います。 手数料体系も株式と同様で、NISAを使っても購入できます

ただ、価格を見ると1つが、約10万円~60万円と結構お高いです。もちろん、1単位で購入できますが、それでも、継続的に購入するには少し値が張ります

また、個人的には、個別銘柄に単独で投資するのは、そのREITに何かあったときのリスクを考えるとやりたくありません。実際、過去に破綻して価格が0になってしまったREITもありました

できることなら、分散投資の意味で、各REITに同じぐらいの金額を投資して分散化を図りたいところですが、そうするには100万円以上の資金が必要になってしまいます

残念!

J-REIT ETF

安定性を求めてレジデンス系REITだけへの投資にこだわることをあきらめれば、ETFに投資するという方法もあります

ETFは投資信託の一種ですので、まずは投資信託とはなにかを説明しましょう

投資信託とは、投資家から集めたお金をひとつの大きな資金としてまとめ、運用の専門家が株式や債券などに投資・運用する商品のことです。我々個人が、投資を行おうとしても資金に限りがあるので、運用会社がお金を集めて投資をすれば、様々な投資対象に対して幅広く投資することができます。そして、投資家個人は、自分の出資した分だけ、権利を持つということです

世の中には、様々な種類の数多くの投資信託があり、どれに投資したらいいのか目移りしてしまいます

よく言いますが、投資信託とはお弁当のようなもので、お弁当に入れるおかずは、プロの運用会社決めるイメージです。当然、運用会社も投資先の研究をして、ベストなパフォーマンスが出るようにおかずの種類や量を決めたり、必要に応じておかずの内容を入れ替えたりしますので、当然、お弁当の製造コストは高くなります

よって、投資家は、信託報酬などの手数料を払わないといけません。高いものは、年3%ぐらいの信託報酬のものもあります

もちろん、投資信託の中には、信託報酬の安いものもあります。その代表がETFです。ETFとは、Exchange Traded Fund の略で、日本語では上場投資信託のことを言いますが、ポイントは、お弁当の種類と量は変えずに、固定にしてしまい、運用コストを下げるものです

わかりやすくいえば、崎陽軒のシュウマイ弁当のようなもので、基本的にいつでも同じおかずが、同じ量入っているようなものです。この事の圧倒的なメリットは、信託報酬などの手数料が0.1%以下のものがあるなどです。運用会社にすれば、一度決めた投資先を、常に同じように運用すればいいので、運用コストが削減できます

そして、ETFのもう一つの特徴が、東証などの証券取引所に上場されていて、株と同じように売買ができると言うことです

さて、本題に戻りますが、この低コストな投資信託であるETFの中に、J-REITに投資先するものがあるのでしょうか?

これが、あるんですよ。代表的なものが

1343 NEXT FUNDS 東京REIT指数連動型ETF 

です

このETFを買えば、J-REIT全体に投資したことと同じになり、分散効果が高いです

2021年1月8日現在、

 価格:1,909円
 配当利回り:3.86%
 信託報酬:0.155%

です。ただし、購入は10口単位なので、最低19,090円ごとにしか投資できません

このETFは、野村アセットマネージメント(野村證券系)という会社が、東証REIT指数(日経平均とか、TOPIXのREIT版)と連動するように、J-REITの62全てに投資するものです

しかし、考えてみてください。たった、19,090円を投資するだけで、結果的にJ-REIT62法人の不動産物件のオーナーになることができるなんて、なんて素敵なことでしょうか?

こんな感じですね

でもこうなると、コラムのタイトル

2000円で大家デビュー!

とはちょっと違いますね

実はそんなことはないんです。ネットの証券会社は、東証の上場株、ETFを1株、1口から購入できるんです。さらに、SBIネオモバル証券などの一部のネット証券は、1株、1口で株を購入しても条件によっては、売買手数料が無料なところがあります

よって、2000円あれば、このETFを1口単位で購入することができる訳です。つまり、これは、立派な不動産投資であり、これによって、

2000円で大家デビュー!

を果たすこともできるということです

2000円ですよ、2000円!!

そして、あなたの所有する不動産は、誰もがうらやむような超一流の不動産物件ばかりなのです

目標

やはり、人間、目標は大切です。私も何か目標を持たないといけないと考えました

そこで思いついたのが、REITを生かした金融資産の構築です。これまで説明してきたようにREIT実物不動産投資に対して持っているアドバンテージは

1.税金が安い(分配金の税率約20%)
2.分配金を再投資できる(複利で回せる)
3.値上がりが期待できる(値下がりもある)
4.市場で売却がしやすい

などです

現在のJ-REITの利回りは約4%です。しかし、REITには、分配金を再投資できるという実物不動産にない大きなメリットあり、再投資により、実質的な利回りは向上していきます

そこで、私の第2の目標を作ろうと思い、以下のようなシミュレーションをしてみました

もし、月々一定額を積立てて、長期で6%の利回りで運用できた場合、10年後に、毎年もらえる分配金は以下のようになります

<10年後の予測、利回り6%>
REIT購入額⇒   資産   ⇒ 年間分配金
月々  5万円⇒   819万円⇒  49万円

月々 10万円⇒  1639万円⇒  98万円
月々 50万円⇒  8190万円⇒ 491万円
月々100万円⇒1億6388万円⇒ 983万円 
月々300万円⇒4億9164万円⇒2949万円
(ただし、分配金にかかる税金20%込、分配金はすべて再投資)

月々、いくらREITで運用できるかはわかりませんが、高利回り&複利は、実物不動産より魅力的な面もあります

複利の力は強い!!

サボテンファンドの設立

現在、私の子どもたちも社会人として巣立ち、教育費の支出も0になり、私の個人事業主のCFにも余裕ができた来た上、来るスーパーCFを楽しみに待っている状態です

また、サラリーマンの定年まで10年を切りました

ちなみに、サラリーマンを定年退職したら、自分の法人からの役員報酬ももらおうと思っています

もちろん、実物不動産投資もチャンスがあれば、法人の方の資金で、息子と一緒に取り組んでみたいと考えています。こういう柔軟なことができるのも、個人と法人を適当な割合でキープし、個人の所得税をしっかりと払って個人の現金も得ているからです

節税のために法人にひたすら法人で投資するより
個人の所得税を払って得た税引き後のお金を
金融市場に投資して増やす

という感じです。損して得取れの精神です

不可能ではありませんが、法人のお金を使った株式や投信の売買は会計が複雑になるため、あまりおすすめできるものではありません。そのため、やはり、不動産投資は、個人と法人の割合をいいバランスを持って行うべきというのが私の持論です

そこで、若手不動産投資家No1のaloeさんに敬意を表して、わたしがREITに投資するファンドを、同じ多肉植物から

サボテンファンド

と名付けたいと思います

次回、サボテファンドの実態についてご報告したいと思います

追記

先日、楽待編集部から「テリーさんのREITに対する考えを教えて下さい」という質問を受けました

私が、どう答えたかはともかく、楽待編集部もREITに注目しているのは、確かです

これから不動産投資をはじめたい初心者の方が

サラリーマンで稼いだお金を不動産投資につぎ込んで大家になって、お金を増やしたい!

と思った場合、実物不動産に投資する以外の選択肢はないのかな?と思っています

私が不動産投資を始めた20年前は、REITなんてありませんでので、不道産投資は、実物不動産投資一択でした。しかし、現在の状況なら、REITも選択肢の1つだと思います

楽待新聞編集部が、現金700万円をくれるなら、あるいは、自分が頑張って貯めた700万円を不動産投資につかえるなら

・築古物件を買う
・REITを買う

どちらが正解なのでしょうか?10年後に勝つのはどっちでしょうか?

REITに700万円を投資し、10年待てば、4%複利なら1036万円、6%複利なら1254万円です。いわゆる不労所得です。初心者企画:築古戸建て総額700万円投資はREITに勝てるかな?と考えることがあります

逆に、初心者の方が、REITだけに投資する実践大家コラムがあってもいいんじゃないかと思っています

このために、私が、自らが試験台になって見ようと思っているわけです

次回は、サボテンファンドの状況を報告したいと思います(まだショボいですが)コラムが盛り上げればいっぱい買おうかな?と思っています

Hey!Hey!REIT!まだまだ続きます

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました