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デベロッパー曜日28:施主工事・施主支給のまとめ

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  
テリー隊長
テリー隊長

少額減価償却資産の損金算入の特例を使いましょう!

今回のマンション建築

今回のマンション新築においても、得意の施主支給・施主工事をガンガンやらせていただきました

■ 施主支給

施主支給とは、建築資材や機器を施主(建築主)が購入して、建築会社に施工して取り付けを行ってもらうもの

・便器(コロナのため)
・温水便座(コロナのため)
・ゴミストッカー
・照明器具

 合計約150万円

■ 施主工事(施主が業者に直接依頼する工事)

施主工事とは、施主(建築主)が工事会社を手配し、工事を直接発注するもの

・インターネット工事
・TVアンテナ工事
・インターネット配管工事
・マンション建物銘板
・エアコン工事(24台)
・外構(約300万円)

 合計約650万円

外構工事以外は、各項目が30万円未満のため、

少額減価償却資産の損金算入の特例

によって全て一括償却(年度の経費)です

ちなみにエアコンは、特例を使わなくても一台あたり平均7.9万円なのですべて経費扱いです

その他、登記費用名を含めると、マンション建築に関わる経費は

約500万円

を建築会社に支払う建築費から外出しにし、すべて、今期の経費としました。法人税の税率を仮に30%とすれば、

約150万円の法人税の減少

になります

節税?それとも減税?

これって、節税ですか?それとも減税?いいえ違います

今回、新型コロナの影響ではありますが、便器を施主支給しました。さすがの私も、現場監督さんも初めての経験で、「そこまでする人いないよね」と、あとから大笑いでした

便器の購入費用は、本来、給排水衛生設備工事に組み込まれ15年で償却することとなります。すなわち、普通、便器の代金は15年かけて経費として処理しますが、15年でも1年でも

トータルで税金が免除される金額は同じ

になります。つまり、

税金の節約=節税にはなりません

しかし、IRR:内部収益率の計算をするならば、1年で償却したほうが、15年で償却するよりIRRの数値はよくなるとは言えます。お金は早くもらえば、もらうほど得というロジックです

実は、施主支給・施主工事の目的は別にあります。すなわち、資材の購入経路を

建築主 ⇒ 建築会社 ⇒ 工事会社

から

建築主 ⇒  工事会社

へと建築会社を抜くことにより、コストダウンをすることです

建築会社のマージンは、ざっくり言って30%~40%ぐらいなので、500万円を外に出せば、それだけで150万~200万円のコストダウンになります

また、施主支給や施主工事は、ネット経由ならクレジットカードのボーナス払いも使えますので、支払いを遅らせたり、ポイントやマイルが貯まるという楽しみもあります

今回のエアコン工事約190万円も、ホームセンターに注文して、クレジットカードのボーナス払いを使いました。おかげで7月から8月のクレジットカードの請求は大変なことになりましたが、たっぷりとポイントを貯めることもできました

ただし、建築会社もプロ用の仕入れルートを持っていますので、気をつけないと、我々が利用するネット通販の方が結果的に高くなってしまうこともあります

施主支給、施主工事はやるべきか?

できればやればいいですが、そう簡単なことではないです

おそらく、90%以上の建築主さんが、施主支給、施主工事をしないで、建築会社におまかせでやるでしょう。なぜなら、正直、非常にめんどくさいです

それに、建築会社にしてみれば、建築資材や建築機器から得られる利益(マージン)を得られなくなるから露骨に嫌がるところがほとんどです

また、建築会社は、施主が購入した機器の現場での受取、保管、部屋への搬入にともなうトラブルをなるべく避けたいと考えます。施主工事であれば、自分の知らない工事業者が現場に立ち入るわけですから、当然といえば当然です

ではどのように、これら大量の施主支給や施主工事を実現したらいいのでしょうか?

それは、

1.現場監督との信頼関係の構築
2.現場に絶対に迷惑をかけない段取り

などの最新の注意を払うことです。このために、建築前の打ち合わせのときから、腹を割ってお互いの意見を正直に話し、お互いを信じて話をすすめることが必要です

建築会社には、無茶な値引きを要求したり、納期を厳格に管理したりしない方がいいです。仕様について安易な妥協をする必要はありませんが、変なこだわりを持ちすぎることも良くないです

監督に対しては、必要な情報をタイムリーに提供し、大きな変更は絶対にしない覚悟で一緒に計画を練ることが重要です。相手の提案には耳を傾けて、こちらからも無茶な提案はしないことです

そして、施主支給、施主工事の段取りは、本体の建築工事の邪魔にならないタイミングとやり方をよく考えるとともに、監督との調整をしっかりとやることです

さらに、施主支給、施主工事のやりすぎもいいことではないです。建築会社の腕の見せどころはしっかりとお願いして利益を奪わないように気をつけることも大切です。特にに新築に関しては、値切ればいいというものではないです

今回の場合、結果的に施主支給も施主工事は実現され、写真のような素敵なエントランスホールもただ同然の費用で作ってもらうこともできました

まとめ

すでに過去のコラムで、施主支給・施主工事のコツについて説明しましたが、工事の流れの把握、建築会社・現場監督さんとの信頼関係の構築など大家力が試されることになります

難しいからムリ!と諦めるか、勉強のためにやってみるか、のどちらを選ぶかで、今後の大家力が大きく違ってくるは間違いないです

そして、新築でDIYにも挑戦すれば、無敵の大家さん・建築主さんになれると思います

デベロッパー曜日、まだまだ続きます

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました

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