工事に携わったすべての人に感謝です！！！
目次
竣工しました！！
2018.12.21 ネットで土地を発見！
2019.03.27 土地決済
2019.09.27 着工
2020.04.28 竣工（決済引渡）
おかげさまで、本日、無事、決済建物引渡が完了しました！！
1年4ヶ月、土地探しから始めると長いですね。でも、充実した日々でした
ちなみに楽天コラムニストデビューは2019.9.13です
とはいえ、残念なことに現在までに7/10世帯で満室になっていません。そして、外構工事も完了していません。あともう少し、最後のひと踏ん張りです
結果報告！
物件のまとめをしておきます
立地：都内23区城東
交通：駅徒歩8分と9分の2線2駅利用可
都心まで直通約30分
山手線ターミナル駅まで直通15分
利回：表面約７％
返済比率：40%後半
構造：重量鉄骨造5階建てロフト付き、エレベーター
外壁：ALC シリコンペイント塗装
基礎：鋼管杭Φ400mmｘ30mｘ6本
間取：1DKから２LDKまで10世帯、駐輪場12台
融資：変動1.275% 35年 地方銀行
建物の内部をご紹介します
エントランス
ちょっとトラディショナルな感じですが、私の好きな「無難」な感じに仕上げてもらいました。ウォールナットの突板に、大理石のカウンター、テラコッタ調の床タイルと豪華なエントランスホールに見えませんか？
実は、ウォールナットはクロス、大理石のカウンタ－はダイノックシートなんです。ベースは大工さんにベニア板で作ってもらいました。工務店は、高級木造住宅がメインの会社で、腕のいい大工さんなら、このような細工もお手のものです
床のテラコッタ調のタイルは、工務店のサービスで無料です
高ストをかけずに、豪華の仕上げるノウハウは、デベロッパー大家には必須事項です
エレベーターホール
初めてのエレベーター付きの物件です。３人乗りの小さなエレベーターですが、５階建て10世帯の小さなマンションですが、エレベーターは必須です
今後、このコラムで建物内部の紹介をしていきたいと思います
まとめ
■良かった点
・都内23区で土地から探して新築賃貸マンションを建築し、自分の不動産投資の集大成ができた満足感
・オールALCの外壁にして低コスト化したが、色、デザインとも納得のいく出来栄えに仕上がった
・近隣がいい人ばかりで、建築工事などのトラブルが一切なかった
・このコストで、このいい立地にこれだけクオリティーの高い建物を持てたことは奇跡に近いような気がする
・最終段階で新型コロナの問題が発生したが、なんとか完成まで乗り切れたこと。便器が間に合ってよかってです
■残念な点
・東京オリンピックの影響で、建築コストが予想以上にかかってしまい、目標とする利回りを得ることができなかった⇒100%ベストなタイミングであったかは疑問が残るが、活況のときでなければここまで高額の融資は難しかったと思って納得している
・ロフト付きのデザインは個性的で、大変気に入っているが、建築費オーバーの原因にもなっている。もう少し精査しても良かったかもしれない
・軟弱地盤に30mの杭を打つだけで約1000万円のコストがかかった。自分の想定を超えており、知識の無さを反省しいる
・かぼちゃの馬車/スルガショックの最中で、金利の交渉が不発に終わった⇒半年以内を目処に低金利融資の交渉して返済比率を下げたいです、ただ、新型コロナで今は時期が悪いのかも？
■その他
・初めてのエレベーター付き物件です。ランニングコストや保守点検について実地で勉強していきたいと思います
・35年ローンを完済するころ、自分は90歳になります。自分が生きていなくても、このマンションは存在するんだろうな・・・でも自分の子孫が有効活用していたくれたらそれで満足です
・設計士さんの設計力と現場監督さんの監督力なしにはこの建物は、このコストで、このクオリティーで完成することはなかったと思います。お二人には心より感謝したいと思います
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それにしても、土地から探して賃貸マンションを建てるなん面倒なことを、よくやったものと思います。自分で言うのもなんですが、不動産がよっぽど好きなんですね
でも、新築をやればそこから学べるものは無限にあります。不動産投資をもっと深く知りたい方は、ぜひチャレンジしてほしいと思います
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デベロッパー曜日、まだまだ続きます
最後までお読みいただき、誠にありがとうございました
