不動産投資でFIREを達成しました!!

デベロッパー曜日03:割安な土地の探し方

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)」に筆者が1年前に投稿したものです                                                  
テリー隊長
テリー隊長

私の考える割安な土地とその獲得の方法

工事の進捗:コンクリート打設工事

2019年10月19日撮影 

基礎部分のコンクリートの打設が終わりました。48.5立米、ミキサー車11台でした。2日後には型枠が外れ、土が埋め戻されます。台風19号を上手く避けながら遅れ無しで工事が進んでいます

2019年10月30日撮影 

型枠がはずされて、基礎が完成しました。このあと、建物部分のための立ち上がりの基礎を作るため、もう一段、型枠が組まれてコンクリートが流されます。それができれば、いよいよ、5階建ての鉄骨が組まれます。11月末ぐらいには骨組みが完成すると思います

土地ターゲット

私の考える不動産投資ののイメージは、祖父のそれと近いものです。つまり、

・頭金は極力使わない
・融資を最大限利用
・期間中、常に利益確保
・ローン完済後、自分の資産になる

です

祖父の教えである

不動産投資は土地取りゲーム

に従い、貴重な都内の土地を手に入れ、投資家マインドを忘れずに活用し、末永く私の子孫たちも繁栄してほしいと考えています

また、私自身の人生のフェーズで考えれば、子育てもほぼ終了し、CFを取りに行くことより、資産形成を確実にする最終段階に入って来たところです

このような状況であえて新築を計画するなら

・長期的に賃貸需要がある場所
・競争力あるハイグレードな建物

である必要があり、私の現在の資産状況、不動産投資の経験や分析から逆算すると、下記のような土地の条件に行き着きました

建物は、木造3階建アパート1Kx9戸を想定しています

土地の条件
・100平米~150平米
・坪単価110万円~165万円
・東京23区、川崎&横浜
 (JR、京急、東急、小田急)
・駅徒歩10分以内

長期ローンを利用する場合、投資の最初が一番利益が得られ、家賃の低下や空室率上昇、修繕費による収入の増加、ローン金利の減少による税金の増加で年々、実利益が減少していくことは不動産投資の宿命です

私も、13年前に、2棟の都内の中古マンションに投資し、20年ローンがもうじき終わろうとしていますが、投資スタート時に比べると実利益は激減しています

減価償却終了とローン完済の時期を合わせているので、もうじきいいことがやってきますが、今が一番つらいときです

このように、

不動産投資はスタートが命!

よって、私が新築計画は、割安な土地の獲得が必須です

割安な土地とは?

当然、安くて価値の高い土地=割安な土地が欲しいです。コラムを書きながら、SUUMOで以下の3つの土地を見つけました(少しだけ数値を変えています)

①都心:
 日比谷線 八丁堀(中央区)徒歩10分
 80平米 2億 80/500 坪825万 

②城南:
 日比谷線 中目黒(目黒区)徒歩6分
 100平米 7500万 50/150 坪248万

③城北:
 千代田線 町屋(荒川区)徒歩2分
 150平米 6000万 60/300 坪132万

どれも魅力的ですが、実は、この3つの土地にはある共通点がありますが、わかりますか?



東京の中心、「霞が関」駅まで
乗り換えなしで20分!

なのです

要するに、同じ都内23区、霞が関への通勤の利便性がほぼ同一であっても、住むところのコストは大きく違うと言うことです

一種単価

割安な土地かどうかは、建物を検討しないとわかりません。そこで簡易的に使われるのが

一種単価=容積率100%あたりの土地単価

です

その土地に容積率通りの建物を建築した際の「床面積あたりの土地単価」です。別な言い方をすれば、容積率100%相当の広さの部屋に対して、土地代(坪単価)がいくらかかっているかの金額です

では、一種単価を計算してみましょう

①825万円/坪÷5(500%)=165万円

②248万円/坪÷1.5(150%)=165万円

③132万円/坪÷3(300%)=44万円

安いほうが、土地を購入するときの投資効率がいいと言えますので、①と②に比べて、③は約4倍投資効率がいい=100%を割安に買えると言えます

もちろん、

単位面積あたりの賃料は①>②>③

なので4倍までの割安度の違いはないです。しかし、霞が関までの通勤時間が同じで、一種単価が4倍安いなら、私は、③の土地を選びます

すなわち、私の不動産投資のセンスは、③に旨味があり、格安と感じるものです。将来的なポテンシャルを感じるとも言えます

もちろん、人それぞれ、不動産投資の目指す方向やセンスは違うので、①を目指す戦略、②を目指す戦略もあるはずです

土地探しの方法は2つ

1.業者に探してもらう
2.自分で探す

のどちらかです

1.業者に探してもらう

業者とは建築業者や不動産業者のことで、建築主がアパート・マンションの希望を伝え、それを実現するための土地を探してももらう方式です

最大のメリットは、業者のネットワークや非公開情報から、最適な土地を探してももらえることです。信頼できる業者が見つかれば、土地+建物のプロジェクトを一体で依頼することができ、非常に効率的です

デメリットとしては、土地探しや建築のノウハウやコストなど、依頼した業者の実力が問われるところです

激しい土地の奪い合いの中で、業者だからといって、いい土地を見つけ出せるか?、低建築費かつ高品質な建物の建築ができるか?などです

2.自分で探す

自分が使えるネットワークや情報をフル活用して、個人で探す方式です。当然、検索範囲は、一般に公開されている情報なので、ライバルもたくさんいます。最大の課題は、

土地がアパマン建築に適しているか
素早く精度良く自分で判断できるか?

です

つまり、土地を買ってから、

これって、アパート建たない!

ではすまないし、

この土地って、アパート建つの?

なんて考えていたら、ライバルに先を越されてしまいます

その代わり、千に1つぐらいの確率で市場に出るお宝土地を手にいれ、最適な建築士と建築会社に設計・建築を依頼すれば、非常に収益性の高いアパート・マンションを建築するチャンスもあります

もちろん、私は業者一切使わず、2.自分で探すです

物件検索から買付申込みまで

私の土地探しの方法を以下のフローチャートで紹介します。ポイントは、

2段階のボリュームチェック

元付チェック

で、これをいかに短時間で終わらせるかです

図:土地探しの方法

物件サイトで物件の抽出

私は、土地の検索はSUUMOAt Homeだけで、楽待さんと健美家さんでの土地の検索はしません

経験上、楽待さんと健美家さんに掲載されているアパート・マンション用土地は、すでに多くの建築業者に紹介され、それでも買い手がつかなかった土地がほとんどだと理解しています

私が狙うのは、そういう土地ではなく、販売業者が、購入対象者を絞らずに、

時間をかけてでも
なるべく高く売ろうとしている土地

です

売り手の立場にたてば、土地に自信がある場合、業者や投資家さんだけが集うサイトで買い手を探すより、広く一般の買い手もアクセスするサイトに掲載する方が、高く売れる確率は高まります

いい土地は、自宅建築を含む、実需の買い手に売るのが一番高く売れるからです

投資用アパート・マンションは業者・投資家だけの狭い戦いの場ですが、戸建て・土地に、実需の買い手が興味を示せば、業者・投資家は歯が立ちません

でも、それならば、

値段が高く投資には向かないのでは?

と思われ方もいるでしょう

一般的にはそうですが、そういう実需の買い手を狙った土地の中には、たまにポッと、お宝物件が混ざって出てくることがあります

理由は、

売り手(売主とその業者)の勘違い

です

売り手が、この土地はこれぐらいの

価格=価値

だろうを考えていたものが、投資家目線でみると

価格<価値

であることがたまにあるということです

特に、実需の仲介をメインにしているカテゴリーの不動産仲介業者の物件は、要チェックです(わかりますよね、TVでよく見るあの会社たちです)

そこで、私は動かない鳥:ハシビロコウの如く、じっと獲物(土地)が出るのを待ち続けるわけです

ただし、私のように、このことに気がついている業者や投資家さんもたくさんいます。しかし、1年間も、諦めずに土地探しを続けてきたのは、私には、土地探しに関して大きなアドバンテージ(強み)を持っており、チャンスがあると考えていたからです

それは、

2段階のボリュームチェック

元付チェック

です

次回は、これらについてお話したいと思っています

デベロッパー曜日、まだまだ続きます

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました

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