サラリーマン大家道２４：区分所有マンションの大規模修繕工事

区分所有マンションにも投資しています

物件を紹介しましょう

場所：東京23区城東 私鉄駅徒歩10分（大手町まで約20分）
築年：1990年（現在築31年）
戸数：63戸（１K～３LDK）ラ○オンズマンション
価格：590万円（新築時の販売価格2,901万円）
購入：2011年（築21年時）に現金で購入
間取：１K 28.5㎡ 家賃6.5万円（表面利回り13.2%）
（強サラさんならどこだかわかってしまうかな？）

いわゆる平成バブルの絶頂期のマンションです。ちょうど10年所有していますが、オーナーチェンジで同じ入居者さんがずっと住んでいるため、室内をみたことはありませんが、共用部など非常に高級感があります。賃料が相場よりだいぶ安いですが、値上げもしていません

前のオーナーは、私より少し年上のお金持ちという感じの方でしたが、相当な額の損失を出して売却を決意されたのでしょうね。2010年ぐらいの時、区分所有のマンションは本当に安かったので、こういう物件を手に入れるチャンスがたくさんありましたが、区分所有に融資をしてくれる銀行がなく、投資の機会を逃したような気がします

とりあえず、現金で１つ買えてよかったです。現在、このタイプの部屋は、1,000万円以上の価格がついて売りに出されています

大規模修繕工事の実施

管理組合から、総会のお知らせが届きました。今回の目玉は、大規模修繕工事の実施です

私は、このマンションの総会には出席したことはありませんが、議事録で管理の状況は観察しており、場合によっては、いくつかの提案をさせてもらったりしています。ただ、管理に関しては、デベロッパーの管理会社が入って、高コストな管理費を払って管理をしてもらっていますが、半分以上が住民なのと自分が住んでいないので、あまり、細かい指摘せずに傍観しています

ただ、今回は、特に金額の大きな大規模修繕なので、内容をよく確認することにしました

見積書を見てみましょう

大規模修繕費の見積

建物の延床面積：約3,000㎡　SRC8階建て 築31年 63戸

見積り金額：4,840万円

仮設工事　　553万円
管理費　　　420万円
直接仮設　　1097万円
下地補修　　586万円
シーリング　441万円
塗装工事　　463万円
屋根塗装　　33万円
鉄部塗装　　166万円
防水工事　　427万円
バルコニー　94万円
その他　　　13１万円

㎡単価：約1.6万円

さて、これが適切な値段かどうか？詳細見積をみると、塗装代など少し割高な感じはしますが、そこを追求してもどうなるものではないでしょう

ただ、自分が所有している1棟マンションであれば、ありえないような高額な単価であることは間違いはありません

管理組合の情報では、３社に見積もりをとり、一番安い業者と契約をするそうです

私自身は、このマンションの総会に出席したこともないので、今回のことでこれからしゃしゃり出るわけにもいきません

手を抜いて楽な運営をしていたのだから仕方がありません

修繕積立金

さて、この大規模修繕ですが、当然、管理組合の修繕積立金を取り崩して支払うことになります

平成バブル期のマンションの特徴として、管理費が高いということがありますが、いざ、大規模修繕をやろうとしてお金が不足し、追加の徴収があるくらいなら、少し高めでもいいかなと思っています

ちなみに、私の部屋で修繕積立金＋管理費で、月に約2万円です

さて、修繕積立金がいくらたまっているか？総会の資料でみてみましょう

約7,700万円

でした

今回、大規模修繕費を支払うと、積立金の約62％を取り崩すことになりますが、それでも、約32% 2,900万円が残ることになります

これなら、この議決に反対するオーナーさんはいないでしょう

給排水、エレベーターなどの交換

１棟物の中古マンションは、築３０年で給排水やエレベーター交換のリスクがあるので購入は気をつけましょうという記事を見かけることがあります

こちらは区分所有なので、事情は少し違います

今回の大規模修繕では、これらの修繕が項目に入っていませんでしたが、エレベーターは４年前にリニューアル工事が完了しています。

費用は約８００万円

でした

残るは、給排水工事ですが、これについて、マンションの管理会社に電話でヒアリングをしてみました

給排水設備のリニューアルは、築３５年ぐらいに点検し、損傷の状態によって、３５年から４０年ぐらいで行うのが一般的とのことです。費用は約１０００万円だそうです

その他、大規模に修繕することはあるかと聞いたところ、特にないが、インターフォンとオートロックの設備が古いので交換することになるかもしれないとのこと

これらも潤沢な修正積立金でらくらくカバーできるでしょう

この感じなら、おそらく、築１００年ぐらいは持つと思います

まとめ

正直、この区分マンションに関しては、入居者が１０年間１度も変わったこともなく、放ったらかしの状態ですが、何事もなく、何の心配もなく賃貸経営ができています

１棟に比べると、区分はなんて楽なんだろうと感じています。特にこの物件がいいのが

・ラ◯オンズマンションで仕様がいい
・管理会社の対応がいい
・ほとんどが住居で投資目的の部屋が少ない

ともかく、安く買えたことが一番かもしれません。ただ、普通に健◯家さんの広告で見つけたんです。いい時代でした。こんなのもっとほしいです。個人的には、区分所有マンションへの投資について、自分は非常にポジティブに考えています。このことについては、後日、コラムにてお話したいとおもいます

◇

サラリーマン大家道、まだまだ続きます

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました