Hey！Hey！REIT！０５：2000円で大家デビュー！

本コラムは「収益物件数 No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待（らくまち）」に筆者が１年前に投稿したものです　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

テリー隊長

不動産投資の目標とaloeさんにコラボ希望！

REITへの投資法

このコラムでは、価格下落のリスクの少なく、安定した分配金が得られるレジデンス系REITに着目してきました

REITは、不動産投資信託という意味で、１つ１つのREITが株のように証券市場に上場されているものです

そこで、５つのレジデンス系REITについて、現在の価格を調べてみましょう(2021年1月8日現在）

3226 日本アコモデーションファンド　575,000円 3.48%
3269 アドバンス・レジデンス 3014,500円 3.52%
8979 スターツプロシード　196,900円 4.59%
3282 コンフォリア・レジデンシャル　295,100円 3.65%
3459 サムティ・レジデンシャル 111,000円 5.44%

名称の前の4桁の数字は、証券番号で株式と同列であることがわかります。金額のあとの数字は分配金利回りです

REITの購入方法は簡単で、基本的には株式と同じです。証券会社に口座を開き、株式同様4桁の銘柄コードを指定し、売買を行います。手数料体系も株式と同様で、NISAを使っても購入できます

ただ、価格を見ると１つが、約10万円～60万円と結構お高いです。もちろん、１単位で購入できますが、それでも、継続的に購入するには少し値が張ります

また、個人的には、個別銘柄に単独で投資するのは、そのREITに何かあったときのリスクを考えるとやりたくありません。実際、過去に破綻して価格が０になってしまったREITもありました

できることなら、分散投資の意味で、各REITに同じぐらいの金額を投資して分散化を図りたいところですが、そうするには100万円以上の資金が必要になってしまいます

残念！

J-REIT ETF

安定性を求めてレジデンス系REITだけへの投資にこだわることをあきらめれば、ETFに投資するという方法もあります

ETFは投資信託の一種ですので、まずは投資信託とはなにかを説明しましょう

投資信託とは、投資家から集めたお金をひとつの大きな資金としてまとめ、運用の専門家が株式や債券などに投資・運用する商品のことです。我々個人が、投資を行おうとしても資金に限りがあるので、運用会社がお金を集めて投資をすれば、様々な投資対象に対して幅広く投資することができます。そして、投資家個人は、自分の出資した分だけ、権利を持つということです

世の中には、様々な種類の数多くの投資信託があり、どれに投資したらいいのか目移りしてしまいます

よく言いますが、投資信託とはお弁当のようなもので、お弁当に入れるおかずは、プロの運用会社決めるイメージです。当然、運用会社も投資先の研究をして、ベストなパフォーマンスが出るようにおかずの種類や量を決めたり、必要に応じておかずの内容を入れ替えたりしますので、当然、お弁当の製造コストは高くなります

よって、投資家は、信託報酬などの手数料を払わないといけません。高いものは、年３％ぐらいの信託報酬のものもあります

◇

もちろん、投資信託の中には、信託報酬の安いものもあります。その代表がETFです。ETFとは、Exchange Traded Fund の略で、日本語では上場投資信託のことを言いますが、ポイントは、お弁当の種類と量は変えずに、固定にしてしまい、運用コストを下げるものです

わかりやすくいえば、崎陽軒のシュウマイ弁当のようなもので、基本的にいつでも同じおかずが、同じ量入っているようなものです。この事の圧倒的なメリットは、信託報酬などの手数料が0.1%以下のものがあるなどです。運用会社にすれば、一度決めた投資先を、常に同じように運用すればいいので、運用コストが削減できます

そして、ETFのもう一つの特徴が、東証などの証券取引所に上場されていて、株と同じように売買ができると言うことです

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さて、本題に戻りますが、この低コストな投資信託であるETFの中に、J-REITに投資先するものがあるのでしょうか？

これが、あるんですよ。代表的なものが

1343 NEXT FUNDS 東京REIT指数連動型ETF

です

このETFを買えば、J-REIT全体に投資したことと同じになり、分散効果が高いです

2021年1月8日現在、

　価格：1,909円
　配当利回り：3.86%
　信託報酬：0.155%

です。ただし、購入は10口単位なので、最低19,090円ごとにしか投資できません

このETFは、野村アセットマネージメント（野村證券系）という会社が、東証REIT指数（日経平均とか、TOPIXのREIT版）と連動するように、J-REITの62全てに投資するものです

しかし、考えてみてください。たった、19,090円を投資するだけで、結果的にJ-REIT62法人の不動産物件のオーナーになることができるなんて、なんて素敵なことでしょうか？

こんな感じですね

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でもこうなると、コラムのタイトル

2000円で大家デビュー！

とはちょっと違いますね

実はそんなことはないんです。ネットの証券会社は、東証の上場株、ETFを1株、1口から購入できるんです。さらに、SBIネオモバル証券などの一部のネット証券は、1株、1口で株を購入しても条件によっては、売買手数料が無料なところがあります

よって、2000円あれば、このETFを１口単位で購入することができる訳です。つまり、これは、立派な不動産投資であり、これによって、

2000円で大家デビュー！

を果たすこともできるということです

2000円ですよ、2000円！！

そして、あなたの所有する不動産は、誰もがうらやむような超一流の不動産物件ばかりなのです

目標

やはり、人間、目標は大切です。私も何か目標を持たないといけないと考えました

そこで思いついたのが、REITを生かした金融資産の構築です。これまで説明してきたようにREITが実物不動産投資に対して持っているアドバンテージは

１．税金が安い(分配金の税率約20%）
２．分配金を再投資できる（複利で回せる）
３．値上がりが期待できる（値下がりもある）
４．市場で売却がしやすい

などです

現在のJ-REITの利回りは約4%です。しかし、REITには、分配金を再投資できるという実物不動産にない大きなメリットあり、再投資により、実質的な利回りは向上していきます

◇

そこで、私の第２の目標を作ろうと思い、以下のようなシミュレーションをしてみました

もし、月々一定額を積立てて、長期で6%の利回りで運用できた場合、10年後に、毎年もらえる分配金は以下のようになります

＜１０年後の予測、利回り６％＞
ＲＥＩＴ購入額⇒　　　資産　　　⇒　年間分配金
月々　　５万円⇒　　　８１９万円⇒　　４９万円
月々　１０万円⇒　　１６３９万円⇒　　９８万円
月々　５０万円⇒　　８１９０万円⇒　４９１万円
月々１００万円⇒１億６３８８万円⇒　９８３万円　
月々３００万円⇒４億９１６４万円⇒２９４９万円
（ただし、分配金にかかる税金20%込、分配金はすべて再投資）

月々、いくらREITで運用できるかはわかりませんが、高利回り＆複利は、実物不動産より魅力的な面もあります

複利の力は強い！！