法律の専門家ではないので、結論は述べられませんが、気になる記事です
目次
まずは、問題を御覧ください
Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和３年７月１日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
２．甲建物がＢに引き渡された後、甲建物の所有権がＡからＣに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、ＢのＡに対する未払賃料債務に充当され、残額がＣに承継される。
私の本業の大家業の問題ですね。
オーナチャンジのときの敷金の引き継ぎについてですね。得意分野で、何回も経験していますが、残念ながら、未払い賃料のある中古物件を購入した経験はありません
予備校の正解は◯でした
高橋講師は、この選択肢２に疑義があるようです
詳細は、ブロクをみてください
素人ながら、高橋さんのブログを読み込むと
肢２も、実は昭和４４年７月１７日判決がありますので、一応“判例によれば”という根拠はあります。
そうです。判決があるので民法＋判例で敷金は、未払い賃金と精算されて新オーナーに引き継がれます
ただ、高橋講師が引っかかったのは
この問題は、令和３年７月１日で解けとありますから、新法で解くことになります。
その条文は、６０５条の２第４項となりますね。
そこには、敷金の承継は認めていますが、判決でいっていた当然充当かどうかは明らかにしていません。
そこまで書いてないのです。書こうと思えば書けたのに。
なるほど、民法改正で６０５条の２第４項で敷金は引き継ぐとしてあるのに、未払い賃金との精算は民法に盛り込まれなかったんですね
その場合、どういう解釈になるのでしょうか？
改正民法＋昭和４４年の判決でいいのでは？・・・・・
すると、続きのブログが上がりました
【法制審議会「民法（債権関係）部会資料69A 48ページ」参照】
敷金返還債務について、判例（最判昭和44年7月17日民集23巻8号1610頁）は、旧所有者の下で生じた延滞賃料等の弁済に敷金が充当された後の残額についてのみ敷金返還債務が新所有者に移転するとしているが、実務では、そのような充当をしないで全額の返還債務を新所有者に移転させることも多い。そこで、上記判例法理のうち敷金返還債務が新所有者に当然に移転するという点のみを明文化し、充当の関係については解釈・運用に委ねることとした。
ちょっと、難しいですが、改正民法の議論が法制審議会の中で行われ、敷金は新オーナーに移転するが、未払い賃料を充当するかどうかは、解釈・運用にまかせると議事録がでていました
この点について高橋講師は、
つまり、承継の点は改正後でも(当然)出題してもいいのですが、まだそれを前提にして判例はでていませんので、当然充当までは、まだ出題してはいけない(？)ということですよね。
と、この問題の出題は、判例が出ていないので時期尚早であると結論づけています
高橋講師はどうするのでしょうか？
ところで、「疑義を提出するのでしょうか？」という質問もありますが、昨年は疑義どころか、誤った内容を出題していますので(これも昨年指摘しました)、十分ありえます。
ということで、どうしてこのような内容をだしたのか、わたしも疑問で悩んでます。
と締めています。疑義は提出されるようです
高度な法律判断が求められるような話なので、私からはコメントを避けますが、疑義が認められば、一体どうなるのでしょうか？？？？
ボーダーライン上にいるものとしては、目を離せない問題になるかもしれません
ご心配であれば、ご自身の先生にこの内容をご確認ください
2021年11月7日追記：
我社の顧問弁護士に確認したところ答えは△でした。高橋さんとほぼ同意見ですが、弁護士的にはケースバイケースだそうです
